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10 conseils pour acheter sur plan
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Par Marie Quinty
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Tout ce qu'il faut savoir avant de signer une promesse d'achat et de lever la première pelletée de terre.
1. Vérifiez le sol
La construction d'une maison est pleine d'imprévus, dont le plus énorme se cache dans le sol. «En creusant pour un client, j'ai déjà trouvé un poteau de téléphone, suivi d'un amas de matériaux», raconte Anthony Novak. Cet ingénieur en bâtiment a travaillé pour la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), notamment au service des inspections. Il fait aujourd'hui beaucoup d'inspections préachat pour des particuliers. Il suggère de creuser un trou à chaque extrémité de l'emplacement de la maison.
On peut également appeler un laboratoire d'expertise de sol (Pages Jaunes : Sols-Études), qui, pour une somme de 700$ à 900$ (dans la région de Montréal), fera l'étude du sol. Ce sont des dollars bien dépensés, car les problèmes de sol sont les plus coûteux. «Stabiliser une fondation peut coûter de 20 000$ à 40 000$», prévient Daniel Le Blanc, chargé de projets à l'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction. Qui plus est, les problèmes de sol apparaissent généralement plus de cinq ans après la construction, donc après l'expiration de la garantie de construction, valable pendant cinq ans.
2. Renseignez-vous sur le promoteur et le constructeur
Il faut non seulement s'assurer de la réputation financière du promoteur et du constructeur, mais aussi de la stabilité de l'entreprise de construction. N'hésitez pas à demander la licence du constructeur, émise par la Régie du bâtiment, et son accréditation auprès de l'APCHQ ou de l'ACQ, les deux associations qui administrent le nouveau plan de garantie de construction en vigueur depuis le 1er janvier 1999. Ce plan s'applique obligatoirement à tous les immeubles résidentiels de moins de quatre étages construits par un entrepreneur accrédité au Québec. Contactez d'anciens clients. En cas de doute, informez-vous au bureau régional de la Régie du bâtiment.
3. Étudiez l'environnement
Avant de craquer pour un site enchanteur à l'orée d'un bois, il vaut mieux aller à l'hôtel de ville s'informer des projets concernant le quartier : usine, tour d'habitation, route, centrale d'épuration.
«Quand j'ai bâti ma première maison, dit Anthony Novak, mon futur voisin était tout heureux de me dire qu'on aménageait un parc à côté. Il l'avait entendu d'un promoteur. À l'hôtel de ville, on m'a plutôt parlé de la construction d'un immeuble résidentiel.»
4. Ne signez pas n'importe quoi...
Le contrat de préachat, signé dans le bureau des ventes du promoteur et valide jusqu'à la signature de l'acte de vente notarié, est aussi valable qu'un contrat d'achat. Il doit donc être détaillé au maximum : les dimensions exactes de la future maison, les armoires haut de gamme, le foyer, les accessoires de luxe, etc. «La maison qu'on nous construira n'est pas toujours identique à la maison témoin qu'on visite. Elle n'est pas toujours aussi bien équipée», dit Daniel Le Blanc. Et il est risqué d'écrire, dans le contrat, que la maison sera construite comme la maison témoin parce qu'au moment de se plaindre cette maison témoin peut avoir été vendue et modifiée. Il faut cependant être conscient que, même si le contrat précise clairement toutes les obligations, le promoteur ou le constructeur peuvent tenter d'y passer outre...
Quant aux plans de maisons de plus de 100 000$, il serait prudent de les faire examiner et signer par un architecte d'expérience et de bonne réputation, ce qui vous assurera une garantie professionnelle.
Dans la même veine, avant de signer le contrat de préachat, soumettez-le à l'examen d'un spécialiste, notaire ou avocat. Ces contrats contiennent parfois des surprises amères. Daniel Le Blanc relate le cas d'une centaine de futurs propriétaires qui ont reçu un compte de taxes municipales allant de 10 000$ à 15 000$, après avoir cru un texte promotionnel disant que le coût des infrastructures (rues, aqueducs, égouts, etc.) était inclus dans le prix de vente.
5. Faites une mise de fonds maximale
La mise de fonds se situe autour de 6% du prix total de la résidence et ne devrait jamais dépasser 30 000$, montant maximal couvert par le plan de garantie obligatoire.
6. Ne divulguez pas vos moyens financiers
Le financement de votre future maison ne regarde que vous et votre banquier. «Ne confiez pas votre budget à l'entrepreneur, dit Daniel Le Blanc. Si les choses tournent mal, ce dernier connaît alors vos faiblesses et sait, par exemple, que vous n'avez plus un sou pour intenter une poursuite. Veillez à préserver votre pouvoir de négociation.»
7. Engagez votre propre inspecteur
Quel que soit le prix de la résidence, il vaut la peine de payer un spécialiste - architecte, technologue, ingénieur en bâtiment, etc. - , pour surveiller la construction. C'est encore mieux de le préciser dans le contrat de vente : «Le constructeur voit alors que vous êtes sérieux, il va faire très attention», dit Daniel Le Blanc.
L'inspection coûte de 100$ à 150$ la visite ; il faut prévoir au moins cinq inspections (idéalement dix) :
- Ie sol et l'excavation
- Ies murs de fondation et le drain français
- Ia charpente : les murs, le plancher et le toit
- I'isolation, la plomberie et l'électricité
- Ies murs de gypse
Votre inspecteur pourra revenir examiner les sorties d'eau et la finition: portes, armoires, accessoires, etc. Il pourra vous aider à remplir le formulaire fourni par la garantie obligatoire. Ce formulaire est important, car la garantie ne couvrira que ce qui a été dénoncé par écrit lors de la livraison de la maison.
8. Faites affaire avec votre propre notaire
Celui que vous engagerez veillera à vos intérêts. Celui qui est engagé par le promoteur peut hésiter à vexer ce client important qui lui amène des dizaines de dossiers. «Même si un notaire est censé être neutre, on sait bien que là où il y a de l'homme, il y a de I'hommerie», dit Daniel Le Blanc.
9. Ne payez pas au complet avant la fin des travaux
Veillez à ce que votre promesse d'achat vous permette de garder une retenue, disons 10 000$, ou prévoie que les versements soient administrés par un notaire afin de pouvoir payer les fournisseurs qui auraient enregistré une hypothèque légale dans les 30 jours suivant la fin des travaux. Attention : une clause type de la promesse d'achat peut vous demander de renoncer à ces droits... Pendant cette période de 30 jours, vous ferez une recherche au Bureau de publicité des droits immobiliers pour voir si quelqu'un a déposé une réclamation. Par prudence, il faut aussi de temps à autre y vérifier si des fournisseurs, des ouvriers ou des sous-traitants ont enregistré une hypothèque légale pour obliger à payer ce qu'on leur doit.
10. Prévoyez l'imprévu
Prévoyez un endroit où habiter en cas de retard, s'il y a un flottement entre la date prévue pour la livraison de la maison et votre emménagement. La nouvelle garantie obligatoire oblige le constructeur à dédommager son client si la maison n'est pas prête à temps. Daniel Le Blanc relate un cas où le constructeur a fait signer aux nouveaux propriétaires de 120 unités de condos un contrat de préoccupation, leur certifiant que les travaux seraient finis dans quelques jours. Il n'y avait ni eau, ni électricité, ni ascenseur dans cet immeuble de dix étages... Mais en signant le contrat de préoccupation, ces propriétaires ne pouvaient plus se prévaloir de la clause de retard, pourtant prévue dans le contrat.
Source : Marie Quinty, «Tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter sur plan», Affaires Plus, vol. 23, no 1.
Publié dans Décormag
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